個人所有の不動産を法人へ移動するメリットは？ホントに有利なの？
個人で不動産を所有されている方は「法人へ移動するほうが有利なのでは？」と考えたことがあるのではないでしょうか。
結論からいえば、メリットを利用してデメリットを賢く解消すれば、有利にすることができます。
〜この記事でわかること〜
・個人所有の不動産を法人へ移動するメリット
・個人所有の不動産を法人へ移動するデメリット
・不動産を個人から法人へ移動する3つの方法
・法人への移動を有利にするための注意点
所有する不動産にかかる所得税や相続税を節税したいとお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。
個人所有の不動産を法人へ移動するメリット
個人所有の不動産で賃貸をおこなっている方が不動産を法人名義へ移動すると、いくつかメリットがあります。
今回紹介するのは、税金面でのおもな3つのメリットです。
①法人の低い税率で節税できる
②計上できる経費が増える
③相続税対策になる
なお、自宅を法人に移す場合、③の相続税対策になるケースもあります。
しかし、法人の社宅家賃の設定は専門知識が必要で、正しく計算しなければ給与とみなされ個人に所得税が発生するリスクがあるため、自宅を移す場合は税理士などの専門家に相談しましょう。
法人の低い税率で節税できる
個人所有の不動産を法人に移すことで、それぞれの税金の税率差を活用して節税することができます。
個人で賃貸事業をおこなっていれば、不動産所得が発生します。
一方、法人税については資本金1億円以下の中小企業であれば、税率は800万円以下の金額に15％、800万円を超える部分については23.2％となります。
たとえば、個人の課税所得が800万円であれば、所得税は120万4,000円です。
対して、法人で同じ課税所得800万円にかかる法人税は120万円となり、個人で所得税を払うよりも税金を少なくすることができます。
計上できる経費が増える
個人よりも法人のほうが計上できる経費が多いこともメリットです。
税金は収入から経費を差し引いた利益（所得）に課されます。
よって、正しく経費を計上できれば、税金を少なくすることができます。
しかし、個人の不動産所得では事業に直接関係のないものはプライベートな支出とみなされ、経費にすることができません。
たとえば、自分自身への給与や生命保険が経費に入っていれば、税務署からプライベートな支出と判断され否認されてしまいます。
一方、法人であれば自分自身に支払う給与であったとしても経費計上が可能です。
また、大規模修繕に備えた生命保険を法人が契約者となって加入することもでき、支払う保険料も経費として認められます。
このように、法人では多くの経費が計上できるので、結果的に節税に繋がります。
相続税対策になる
個人所有の不動産を法人へ移すことは、相続税対策でも使われる手法です。
個人が所有する不動産は相続税の対象です。
相続が発生すると、不動産を定められた方法で評価し、その金額から計算された税金を現金で納付する必要があります。
そのため、相続した配偶者や子どもなどに現金がなければ税金を納付できないため、やむをえず不動産を売却して納税資金を作るといったトラブルが起こってしまいます。
しかし、法人所有の不動産については、たとえ代表者がかわってもその相続とは関係がありません。
よって、法人に不動産を移すと相続税を抑える効果が期待できるのです。
ただし、個人が所有する法人の株式には税金がかかります。
個人所有の不動産を法人へ移動するデメリット
個人所有の不動産を法人へ移動するとデメリットも発生します。
おもに次のようなデメリットがありますが、3つ目については解決方法があるのであわせて紹介します。
①赤字でも法人住民税の納付が必要になる
②法人の維持コストがかかる
③経理や決算申告の手間が増える
赤字でも法人住民税の納付が必要になる
法人では赤字でも法人住民税の納付が必要になります。
個人の場合、所得が赤字になれば所得税や住民税は発生しません。
しかし、法人は赤字であっても、所在地の都道府県と市区町村に最低、約7万円の住民税が課されます。
法人住民税は資本金の金額と従業員数で税額が決まるので、その分の納税資金は必ず確保しておきましょう。
法人の維持コストがかかる
法人は維持するためにコストがかかります。
株式会社であれば、定期的に役員の変更登記をおこなわなければならないため、印紙代や司法書士報酬などが発生します。
また、法人事務所の家賃や水道光熱費、給料、社会保険料などの固定費も支払わなければなりません。
一方、個人では登記の必要がないため、登記費用を節約することができます。
経理や決算申告の手間が増える
個人でも法人でも確定申告の必要があるため、経理や決算作業は必要です。
しかし、法人の経理は個人よりも税法による規定が多く、確定申告に必要な申告書も数が多く複雑なため、個人の確定申告よりも手間が増えてしまいます。
そこで、法人の経理や決算申告は税理士にサポートしてもらいましょう。
不動産を個人から法人へ移動する3つの方法
個人所有の不動産を法人へ移す方法は3つあります。
①贈与
不動産を個人から法人へ贈与する方法です。
注意点は贈与税がかかることです。
節税対策として不動産を移動するのに、かえって贈与税が高くなってしまうおそれがあります。
②売買
不動産を法人が個人から買い取る方法です。
注意点は、売買金額の決め方です。
一般的な不動産売買ではないため、価格を自由に決めることができます。
しかし、極端に安い金額で売買してしまうと、適正価格との差額には贈与税の申告が必要になります。
③現物出資
法人の出資者、この場合は不動産を所有する個人が、お金の代わりに不動産を資本金として出資する方法です。
注意点は、資本金の金額が大きくなるおそれがあることです。
不動産の評価額がそのまま資本金の金額になるため、ある程度大きな金額になることが予想されます。
資本金の金額は税制のボーダーラインとしてよく使われるので、法人設立時の重要な検討事項です。
ホントに有利なの？有利にするための注意点
個人所有の不動産を法人へ移動することには、メリットとデメリットがあります。
よって、デメリットを軽減して、メリットを十分にいかせば、法人への移動は有利なものとなるでしょう。
次に、有利にするための注意点を3つ解説します。
①節税対策の目的を明確にする
②間違った不動産評価額で移すとペナルティがある
③専門家に相談する
節税対策の目的を明確にする
節税対策の目的を明確にして、適切な方法を選択しましょう。
不動産を移す目的が、所得税を減らしたいのか相続税の対策をしたいのかで、節税の考え方が異なります。
また、状況によって建物は法人に移しても、土地は個人が持ち続けるという選択が有利なケースもあります。
不動産の移動が有利だと判断できるのは、目的が達成できるときです。
よって、達成したい目的を明確にしましょう。
間違った不動産評価額で移すとペナルティがある
間違った不動産評価額で移すとペナルティが課されることがあります。
たとえば、売買で不動産を移した場合、売買金額が低すぎるとその差額に対して、贈与税の申告をしなければなりません。
しかし、価格が低すぎることはおもに税務署による調査で判明することが多く、贈与税の申告は期限後になってしまいます。
すると、無申告加算税と延滞税というペナルティが発生します。
節税対策が反対に税金がかかる事態にならないよう、評価額は十分注意しましょう。
専門家に相談する
法人への移動を有利にする1番おすすめの方法は、専門家に相談することです。
売買金額の決め方や法人の申告には専門知識が必須です。
また、個人から法人へ移すタイミングを見極めることも重要で、その判断にはさまざまな税金の知識が必要になります。
【まとめ】個人の不動産を法人へ移して賢く節税
個人の不動産を法人へ移動するメリットは節税対策ができることです。
しかし、手間やコスト面でのデメリットもあります。
メリットとデメリットを理解して、法人への移動を有利にしましょう。
「不動産を法人に移したいがどうすれば有利なのかわからない」
「法人設立からサポートしてほしい」
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